特价房发力！5连跌后，杭州二手月成交量回升，“自住窗口期”来了？
PART 1
物极必反。
在做空功能持续释放了5个月后，二手房成交量终于开始企稳。
透明售房网数据显示，截至11月25日，杭州市区（含富阳）二手房已有2779套成交。相比10月的2938套，仅隔着159套的差距。
距离11月结束，还有5天时间。按近期日均111套成交量看，超过10月已毫无悬念。
另外，月末原本也是各大中介公司冲量的日子。所以，它甚至可能超过9月的3330套，实现行情“大逆转”。
不仅成交量回升，成交速度也快了不少。
比如，最近小编实地看的滨江明月江南一套89㎡小户型，看完还不到3小时，就被中介告知房子已成交；另一套倾城之恋的房子，从小编看房到客户下定，仅隔了5小时。
未来科技城也有类似现象，当天看的11套二手房，之后两天时间里，成交了2套。
当然，这只是跟上个月做比较。
相比往年的11月，二手房成交量下滑还是比较明显的。行情最差的2014年，11月二手房还有4408套成交；去年11月，成交量也超过7000套。
再看今年11月的成交数据，还不到去年一半。
但在目前行情继续调整的趋势下，能够止跌回升，也算不容易了。
PART 2
成交量之所以回升，很大一部分原因是降价房源多了。
“现在挂牌价降15%的，比比皆是，要不然压根没客户看房。”杭州某大型中介公司最近1个月成交的二手房里，成交价大多低于之前的市价。
像上文提及的明月江南和倾城之恋，实际成交价，分别只有5万3和3万9，远低于正常行情。
如果挂牌价低于市场价，成交速度更是能快不少。
11月20日，东方福邸挂牌了一套65㎡的房子，总价300万。中介跟我说，“这个价格比市场价要便宜不少，朋友圈刚发，立马有人来咨询了。”
从挂牌到成交仅花了6天，最后买家275万拿下，单价才4万1。
而就在这套房子成交前一个礼拜，东方福邸另一套73㎡的房子，成交价接近5万。
原本挂牌价高的房东，要想卖房只能一降再降。像朝晖六区，这个月卖了一套54㎡的房子，2楼，总价180万，单价3万3。
房东9月初挂到中介门店，一开始要价240万，基本没人看房。之后每隔一段时间，房东就主动调低挂价。11月初，挂牌价降到195万后，看房的人才多起来。
最后，这套房子成交价，比挂牌价还便宜了15万。要知道，9月底朝晖六区一套顶楼的房子，成交价都接近4万。
景芳四区最近成交的一套71㎡小户型，8月房东挂牌价高达320万，卖不掉。9月开始接连降了4次，降到280万才有人看房。
最后256万成交，单价3万6。还好房东跑得快，再晚个几天只怕还要损失十来万。
因为就在前天，景芳四区成交了一套71㎡，单价仅3万5。
PART 3
为什么降价卖房明显多了？
除了行情不好，还有一个重要因素——缺钱。尤其生意人，每到年末急需资金周转，卖房套现是最快途径。
像上周那套包双税的尚海湾大户型，挂价比新房还便宜1千多，房东就是为了回笼资金。
而且中介集中火力推荐的，也是房东降价急卖的房子，所以成交起来特别快。
其实不光二手房，新房也一样。年底很多开发商要冲量，为了完成指标，在折扣跟付款方式上，都会更加优惠、灵活。
像临安、海宁等远郊板块，已出现首付分期、送车位等优惠活动。
但话说回来，尽管近半年来，二手房成交量不太理想。但截至11月25日，今年总成交量还是达到了6.7万套。
近6年来第三高，仅次于2017年、2016年全年。
这个成绩主要由3-6月这波行情贡献。今年4、5月，杭州刚启动摇号时，二手房月成交量依然突破万套；哪怕6月，也有9227套二手房成交。
那时候，要想摇到一套低价新房，中签率仅有个位数。不少摇不到新房的人，转而购买二手房，甚至主动加价求签约。
而随着大量新盘摇号，加上土拍行情走弱，对二手客户的吸流效应大增，二手行情这才迅速跌落。
PART 4
如果将二手房的成交量做成一张K线图，可以清晰地看见，连续5根阴线已经将上一个平台完全击破。然后，出现了一根小阳线。
这根小阳线，只是短暂停留，立刻下挫；还是会在这里盘整，做一个小平台。后者的可能性似乎更大。
首先，年底是各大中介冲量的时候，主观促成交易的动力较大；
第二，在中国人的传统观念里，阳历年前是一个债务偿还高峰期。各类为了资金压力急卖的房源，仍然有可能维持在一个较高水平。
而且，随着新年的临近，抛盘的数量甚至可能进一步增加。
第三，年底是交付高峰，部分投资客会选择兑现筹码。
不过，这个小平台维持一段时间后，二手房市场继续向下选择方向的概率仍然较大。
因为在持续下跌（或上涨）的过程中，在出现第一根阴线（或阳线）时，就完成所谓的“岛型反转”，必须借助一个强大的外部力量（重大利好政策或事件）。
仅靠市场本身的力量达成神迹几乎没有先例。
但对购房者来说，这段时间仍然不失为一个好的“淘底”窗口期。
因为大量的“特价”、“急卖”房源里，藏着不少下跌幅度远远超过大盘的可入手标的。这些房源的风险已经得到较大释放。
尤其是自住者。我的一个同事，就盯着滨江某小区的改善型房源，一旦挂价达到预期，立刻出手。
既完成了换房的实际需求，放到一个大周期里，即便行情再往下走一点，也在一个相对安全的范围内。
毕竟，大多数人都没有这个运气，买在事后看来，真正的市场底部。
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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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